תמ"א 38: כל מה שצריך לבדוק בפגישה עם יזם תמא 38

בשלב יחסית ראשוני של פרויקט תמ"א (פירוט השלבים של פרוייקט תמ"א 38), נפגשים הדיירים עם יזם תמא 38 פוטנציאלי
עבור פרויקט תמ"א בבניין שלהם. חשוב לדעת לשאול את השאלות הנכונות-
שאלות אשר יאפשרו קבלת כל המידע הרלוונטי לגבי הפרויקט טרם בחירתו של היזם ו/או החברה שתבצע את הפרויקט.
לאור העובדה כי בעלי דירות רבים מעולם לא ניהלו משא ומתן מסוג זה, מובאות במאמר זה הנקודות העיקריות אשר יסייעו בכך.

חשוב במיוחד לתת תשומת לב גם להתרשמות האישית מן היזם – אינטראקציה (כימיה) עם הדיירים, האם היזם משדר אמינות, רמת הידע המקצועי והנסיון כ יזם תמא 38 וכיוצא בזה.

הבחירה ביזם שיבצע את הפרוייקט תיעשה על סמך התרשמותכם מכל הנ"ל.
מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה תמא 38 ופינוי בינוי. עורך הדין יכול להצטרף לפגישות עם יזמי תמא 38, לוודא שנשאלות כל השאלות החשובות ולדאוג שהבחירה תהיה ביזם המתאים עבורכם.

בדיקת ​רקע כללי של יזם תמא 38:​

• ​מטעם איזו חברה מגיע היזם? מה תפקידו בחברה?
• בבעלות מי נמצאת החברה?
• האם החברה/היזם היא גם הקבלן המבצע?
• אילו פרויקטים בנתה החברה בעבר? מומלץ לבקש כתובות מדויקות.
• אילו פרויקטים החברה בונה כיום? מומלץ לבקש כתובות מדויקות.
• האם בכוונת היזם לממן את ביצוע הפרוייקט באמצעות הון עצמי או באמצעות ליווי בנקאי?
• אילו ערבויות מעמיד היזם לטובת הבטחת ביצוע הפרוייקט?

בדיקת ​פרטי ההצעה, שאלות כלליות ולו"ז לביצוע הפרויקט:​

• מה כוללת ההצעה (מהן התמורות המוצעות לדיירים על ידי היזם בגין הענקת זכויות הבניה על גג הבניין)?
• אילו בדיקות ערך היזם בנוגע לבניין?
• האם היזם הוציא תיק בניין (לפיו ניתן לדעת מהן זכויות הבניה העתידיות)?
• הא​ם היזם בדק כי הבניין עומד בקריטריונים הדרושים לביצוע פרויקט תמא 38?
• האם ליזם יש ניסיון קודם בעבודה מול הרשות המקומית הספציפית בביצוע פרוייקטים מסוג זה?
• האם היזם ערך בדיקה כלכלית לביצוע הפרויקט ומצא אותו כדאי עבורו?
• כמה דירות ו/או כמה קומות מבקש היזם לבנות על גג הבניין?
• מאיזה חלק של הדירה יהיה החיבור לממ"ד וכיצד הוא מתבצע בפועל?
• במידה והצעת היזם כוללת תוספת הרחבה של מרפסת וממ"ד, מהו שטח המרפסת ומהו שטח הממ"ד (במ"ר)?
• האם ניתן לבנות ולהוסיף מחסנים דירתיים עבור הדיירים?
• באיזה אופן תתבצע תוספת מקומות חניה לדירות החדשות שייבנו? כיצד תוסדר הכניסה לחניות החדשות? האם תהיה בכך פגיעה בחניות הקיימות?
• היכן תותקן המעלית? מה יהיה שטח/גודל המעלית, (כולל פרטים בדבר סוג ויצרן)?
• דאגו לקבל תיאור של חזית ולובי הבניין העתידי.
• מהי רמת הגימור שיעניק היזם, כולל קבלת מפרט מלא לביצוע העבודות (דירות+לובי)?
• מהן העבודות לחיזוק הבניין, כיצד הן יתבצעו בפועל?
• מי הם הגורמים אשר יפקחו/יאשרו את ביצוע העבודות כנדרש ע"י היזם?
• כמה זמן יקח ליזם להגיש תוכניות/בקשה להיתר בניה לועדה המקומית הרלוונטית?
• מהו משך הזמן הדרוש להערכת היזם לקבלת היתר בניה?
• מהו פרק הזמן הדרוש לביצוע עבודות הבניה בפועל (כולל עבודות החיזוק, הרחבת הדירות הקיימות ובניית יחידות היזם)?
• מהי המשמעות בפועל של ביצוע עבודת הבניה מבחינת הפרעת שגרת המגורים בבניין (כולל רעש, אי נוחות, נגישות לדירות וכו')?
• מהי האחריות שהוא מעניק כ יזם תמא 38 בפרוייקט לטיב ביצוע העבודות?

בהצלחה!

התחדשות עירונית – פרויקטים לדוגמא  |  משרד הבינוי והשיכון – חיפוש בפנקס הקבלנים

קטגוריות

נדל"ן, פינוי בינוי, תמ"א 38