הסתר פרטי יצירת קשר
הסתר קישורי ניווט באתר
עורך דין לעסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא הזדמנות כלכלית גדולה.

כעורך דין המלווה עסקאות נדל"ן וכמנהל פורום מומחה בנושא קבוצת רכישה ועסקת קומבינציה, מופנות אלי שאלות רבות בנושא עסקת קומבינציה.
במאמר זה תוכלו ללמוד עוד על עסקת קומבינציה, ולעשות זאת דרך מספר שאלות מעניינות במיוחד בנושא עסקת קומבינציה.

אך ראשית,

עסקת קומבינציה – מה זה?

הגדרת עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעלי קרקע מסויימת חוברים ליזם ו/או לקבלן מבצע, לשם עסקת ביצוע.

במסגרת עסקת קומבינציה, בעלי הקרקע מאפשרים ליזם להשתמש בקרקע שבבעלותם לשם בניית מקסימום דירות. הדירות נבנות על ידי היזם ועל חשבונו, ומספרן יהיה על פי המותר (היתר הבנייה שיינתן לו).

מה קורה בפועל?

לאחר סיום הבניה, הדירות שנבנו מחולקות באופן יחסי בין בעלי הקרקע לבין היזם. כל אחד יקבל את מס' הדירות להן הוא זכאי בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים.
עסקת קומבינציה היא עסקה מעניינת במיוחד, בשל האפשרות להשביח את הקרקע וההזדמנות הכלכלית הגדולה הטמונה בכך.

לעסקה שכזו ישנן מורכבויות רבות. על כן, לפני שמתקשרים עם יזם/קבלן מסויים, חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה בעסקת קומבינציה. עורך הדין שבו תבחרו יוכל ללוות אתכם, לייעץ ולהגן על זכויותיכם בעסקה.

זכויות הבניה בעסקת קומבינציה

שאלה: חברה קבלנית פנתה אלי בהצעה לעסקת קומבינציה לפיה הם יקבלו מחצית מזכויות הבניה בתמורה לבניה. האם זו הצעה סבירה?

תשובה: עסקת קומבינציה במסגרתה מסוכם על חלוקה של 50:50 נחשבת מקובלת לחלוטין באזורי ביקוש כמו תל אביב. באזורים אחרים, היחס המקובל הוא פחות, ומשתנה הן בין עיר לעיר, והן בין אזורים ספציפיים בתוך העיר.

יש לשים לב לכך שהכוונה היא גם לזכויות הבניה, וגם לבניה בפועל. כמו כן, ההצעה היא בד"כ על בסיס ברוטו, כלומר, על כל צד לשאת במסים החלים עליו.

עסקת קומבינציה ורישום בטאבו

שאלה: מי אמור לבצע את העברת הזכויות והרישום בטאבו?

תשובה: בד"כ הביצוע של רישום העברת הזכויות על שם כלל הצדדים נעשה ע"י משרד עוה"ד שמלווה את היזם/הקבלן בעסקת הקומבינציה.
יחד עם זאת, בהחלט ייתכן כי במסגרת החוזה בין בעלי הקרקע לבין היזם/קבלן סוכם תנאי אחר בנושא זה. במקרה כזה יש כמובן לבצע את הרישום לפי מה שסוכם בחוזה.

התנתקות מחוזה של עסקת קומבינציה

שאלה: האם ניתן להיפרד מקבלן שאיתו חתמנו על חוזה עסקת קומבינציה לפני מספר שנים?

תשובה: חשוב להבין שמדובר למעשה בביטול חוזה. ככזו, ההתנתקות מהקבלן כפופה לתנאי החוזה שחתמתם ביניכם. חשוב להגדיר מהי הסיבה שבגללה אתם מבקשים להתנתק מהקבלן.

מכל מקום, ביטול חוזה עקב הפרת תנאי יסוד בחוזה מצד היזם/קבלן הוא תהליך מורכב יחסית אך בר הביצוע.

מיסוי מקרקעין והיטל השבחה בעסקת קומבינציה

שאלה: אילו מסים יחולו עלי במסגרת עסקת קומבינציה?

תשובה: בעסקת קומבינציה ישנם ארבעה סוגי מסים:

•   מס שבח- זהו מס על הרווח שלכם עבור זכויות הבניה שאתם מוכרים ליזם

•   מס רכישה- עבור הדירות שנבנות

•   מע"מ- בגין שרותי הבניה לדירות שנבנות

•   היטל השבחה- הוא המס שמשולם ישירות לעירייה עבור השבחת הקרקע

גובה המסים נקבע בהתאם לקרקע ולעסקה הספציפית. מומלץ מאד להיעזר בשמאי וייעוץ מס לקראת החתימה על חוזה של עסקת קומבינציה.

שכר טירחה בעסקת קומבינציה

שאלה: מי משלם את שכר הטירחה לעורך הדין בעסקת קומבינציה? בעל הקרקע או היזם?

תשובה: תלוי מה סוכם בין הצדדים בעת החתימה על החוזה. בדרך כלל, על מנת לחסוך בהוצאות, מעדיפים בעלי הקרקע כי היזם הוא זה שישלם את שכר הטירחה של עורך הדין.

הדרך הנכונה לעשות זאת היא ע"י כך שראשית בעלי הקרקע חותמים על הסכם שכר טירחה מול עורך הדין בו בחרו לליווי עסקת הקומבינציה. לאחר מכן, כאשר נערך הסכם הקומבינציה בינם לבין היזם/קבלן, דואגים לציין בהסכם בצורה מפורשת על מי חלה חובת התשלום לעורך הדין (על בעלי הקרקע או על היזם/קבלן).

עורך דין עסקת קומבינציה

שאלה: אנחנו בעלי קרקע המעוניינים בעסקת קומבינציה. כיצד אנחנו יכולים להיות בטוחים כי עורך הדין שלנו לא עושה עסקה עם הקבלן, ו"קומבינות" על חשבוננו?

תשובה: לשאלה זו יש 2 תשובות.

התשובה הפורמלית היא שכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין אוסרים בצורה מפורשת על עורך דין לנהוג כך.

התשובה השניה, ולדעתי האישית היא חשובה לא פחות, היא שכאשר מתחילים התקשרות עם עורך דין, חשוב לערוך עם עורך הדין פגישה אישית.

בפגישה עם עורך הדין תוכלו לבחון מי יושב מולכם, איך הוא מתייחס אליכם, אל הפרוייקט שלכם, לכל הניואנסים הקטנים. סימכו על האינטואיציות שלכם וביחרו רק בעורך דין שתרגישו כי הוא אדם טוב, ישר והגון, שאפשר לסמוך עליו.

זה נכון לגבי עורכי דין, ולגבי כל איש מקצוע שבידיו תפקידו את הנכסים החשובים לכם.

בהצלחה!

לקריאת מאמרים נוספים   |    אודות המשרד

קטגוריות
נדל"ן, עסקת קומבינציה

תגובות

תגובות פייסבוק

יצירת קשר

אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר דרך:

או להשאיר הודעה, ואנו נחזור אליכם בהקדם: