מילון מונחים משפטיים בתחום הנדלן

עו"ד שי הררי | 2 באוקטובר 2019

כל מה שכדאי לדעת נאסף עבורכם למילון מונחים משפטיים בתחום הנדלן / המקרקעין:

מה זה אחוזי בניה?

כמה מטר מרובע ניתן לבנות על הקרקע/מגרש. בסופו של יום זה הופך לדירות. לדוגמא: אם מותר לבנות 1000 מ"ר, אז אפשר לבנות 10 דירות של 100 מ"ר כל אחת או 20 דירות של 50 מ"ר.

מה זה אישור זכויות?

אישור שמוציאה חברה משכנת (ויש כל מיני כמו עמידר/חלמיש/עזרה וביצרון או חברות גדולות במיוחד) כאשר האישור אומר מיהו הבעלים של הזכויות בנכס.

מה זה אפרצלציה?

חלוקה של שטח/מגרש. לדוגמא: אם יש מגרש אחד של דונם, הופכים אותו מבחינה רישומית ל=2 מגרשים של 500 מ"ר כל אחד.

מה זה בטוחה?

ביטחון שניתן כערובה להחזר כסף, הנפוצה והנכונה ביותר היא רישום הערת אזהרה.

מה זה בית משותף?

מצב שבו יש יותר ממבנה אחד של שטח קרקע. בדרך כלל מייחסים לבנין, וזה באמת נכון, אבל למען האמת גם רביעיית מבנים נחשבים לבית משותף.

מה זה בית פרטי?

בית אחד ללא בתים נוספים מהצד או מלמעלה וללא קיר משותף עם בית נוסף.

מה זה בלעדיות?

אישור לביצוע פעולה באופן אקסקלוסיבי. לדוגמא, כאשר נותנים למתווך בלעדיות כל מכירת הנכס.

מה זה בנה ביתך?

כינוי לפרויקט של בנייה עצמית. בשונה מפרוייקטי בניה של קבוצת רכישה, פרוייקטי בנה ביתך בד"כ מיוחסים לפרויקטים של המדינה.

מה זה בניה עצמית?

כאשר אדם קונה קרקע ובונה באופן עצמי/עצמאי את הבית. מביא קבלנים משלו וכו'.

מה זה בניה רוויה?

הגדרה לבנייה צפופה ומרוכזת.

מה זה בנק מלווה?

מושג מפתח בשוק הנדל"ן. ומדוע? משום שהמשמעות היא שהבנק פורש את חסותו הכלכלית על הפרויקט ומבטיח כי במקרה של פשיטת רגל/תקלה כלשהיא הוא ימשיך את מימון הבניה בהתאם לתנים שנקבעו בהסכם הליווי. זה ההסבר המשפטי. בפועל, שורה תחתונה מדובר במצב שבו הבנק מתחייב להמשיך לבנות. אין ולא קיים ביטחון טוב יותר עבור כל מי שמבצע עסקת נדלן מאשר בנק מלווה (לצורך ההבנה, משכנתא זה ליווי של הבנק ברכישת הדירה. בפרויקטים גדולים זה נקרא ליווי)

מה זה גוש וחלקה?

המספר המזהה של הקרקע (כמו מספר ת.ז. של אדם פרטי, רק של חלקת אדמה).

מה זה גרמושקה?

תוכנית/מפת הבנייה (ידועה בלא מעט מקרים כמניפה/אקורדיון) אותה מגישים לועדה לתכנון ובניה עבור קבלת היתר בניה.

מה זה דוח אפס?

דוח ההכנסות וההוצאות של הפרויקט שהוכן על ידי שמאי מלווה.

מה זה דייר סרבן?

דייר שמוגדר כמתנגד לביצוע פרויקט פינוי ובינוי ייחשב כדייר סרבן. כיום מיוחסת הגדרת הדייר הסרבן גם לדייר המתנגד לפרויקט תמ"א 38. דייר סרבן נחשב ככזה עם השגת הרוב המשפטי הדרוש על פי דין

מה זה דירה מחולקת?

כינוי לדירה אחת שרשומה בטאבו, אבל שבפועל הופכים אותה ל-2 דירות או יותר. מהלך זה אמור להתבצע באופן חוקי, אך זה לא תמיד המצב..

מה זה דירת מגורים?

דירת מגורים זו דירה שניתן לה טופס 4 שזה טופס חיבור לתשתיות כמו מים ביוב וחשמל, וגם טופס 5, שזה טופס אכלוס.

מה זה דירת עמידר?

דירת מגורים שזכויות הבעלות בה שייכות לחברה המשכנת "עמידר" שהיא אחת מחברות הדיור הציבורי הגדולות ביותר

מה זה דמי היוון?

מס שגובה רשות מקרקעי ישראל (בעבר הקרוב נקרא מנהל מקרקעי ישראל) שמשמעותו היוון שווי זכויות הבניה. ההסבר: בעלות ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) נקראת "חכירה" שזה שווה ערך לשכירות. ולמה? כי הבעלות היא רק על 92% מהנכס/דירה הרלוונטיים כאשר ה-8% הנוספים שייכים כביכול לרשות מקרקעי ישראל. תשלום דמי היוון זה בעצם תשלום על השימוש ב-8% הנוספים שכביכול חוכרים/שוכרים מהמנהל.

מה זה דמי היתר?

תשלום/מס שמשולם לעירייה טרם קבלת היתר בניה, וכתנאי לקבלת היתר בניה

מה זה דמי הסכמה?

כאשר מבקשים לבצע פעולה מול רשות מקרקעי ישראל אזי כתנאי לקבלת ההסכמה, צריך לשלם דמי הסכמה.

מה זה דמי מפתח?

סכום דמי שכירות חודשיים מינימאליים עד סמליים לחלוטין, שמשולמים בגין נכס מקרקעין שבעת חתימת הסכם דמי מפתח, שולמו לפחות 2/3 מהשווי של המקרקעין על ידי הדייר הרלוונטי.

מה זה דמי תיווך?

שכר טרחה שמשלמים בעבור שירותי תיווך, בדרך כלל מציאת קונה או מוכר לנכס כלשהו. יש דמי תיווך נוספים, למשל בעבור מציאת שוכר.

מה זה היטל השבחה?

זהו סוג של מס שמשולם ישירות לעירייה עבור השבחה של נכס מקרקעין בגין אישור תוכנית, והוא עומד על 50% מסכום ההשבחה. למשל, כאשר מותר לבנות על קרקע דירה אחת, ולאחר אישור תוכנית מותר לבנות 2 דירות. שווי ההשבחה הוא על פי 50% משווי זכויות הבנייה של הדירה ה-2.

מה זה היתר בניה?

זהו למעשה הרישיון שמפיקה הוועדה המקומית/העירייה לביצוע פעולת בנייה כלשהו. החל מרישון לבניית מרפסת/בית צמוד קרקע וכלה ברישיון לבנות בניין או מנהרה.

מה זה הערת אזהרה?

הערה שנרשמת בפנקסי המקרקעין (טאבו), שמראה על התחייבות קודמת במקרקעין הרלוונטיים לטובת מי שעל שמו רשומה ההערה.

מה זה הפקעת מקרקעין?

כאשר הערייה לוקחת/מפקיעה חלק מהקרקע בד"כ לטובת ציבור/תשתיות. עד 40% ניתן להפקיע באופן שרירותי. מעל 40% העירייה חייבת לשלם פיצוי.

מה זה הפשרת מקרקעין?

שינוי ייעוד מקרקעין ממצב של קרקע חקלאית לקרקע שמיועדת לבנייה

מה זה הקלות בניה?

מדובר בהקלות בניה שמבוקשות על קרקע מסוימת. הקלות הבניה יכולות להיות בהגדלת כמות הדירות או המטרז' שמבקשים לבנות על הקרקע או בקווי הבניין העתידי

מה זה התחייבות לרישום משכנתא?

זו התחייבות שעליה חותם המוכר של דירה/נכס מקרקעין שמשמעותו כי המוכר מתחייב לרשום משכנתא לטובת הקונה בכפוף לקבלת כספי המשכנתא שמשמשים לרכישה לטובתו. חשוב להבין כי מי שרושם בפועל את המשכנתא זה הבנק

מה זה ועדת השבחה?

וועדה שדנה בנושאי חיוב השבחה

מה זה ועדת ערר?

הוועדה המחוזית בשבתה כוועדת ערר, שתפקידה לדון בעררים שמוגשים על החלטה של וועדה מקומית (כל וועדה מקומית באזור שלה)

מה זה ועדת תכנון ובניה?

זו הוועדה המקומית לתכנון ובניה שיושבת בכל רשות מקומית ושתפקידה לאשר את הבקשות להיתר בניה השונות שמוגשות אליה. ישנן גם ועדת תכנון ובניה מחוזית וכן ועדת תכנון ובניה ארצית.

מה זה זכויות בניה?

זו כמות זכויות הבנייה שניתן לנצל על הקרקע הרלוונטית. כלומר, % בנייה שמתורגמים למטר מרובע ניתן לבנות על הקרקע/מגרש. בסופו של יום זה הופך לדירות. לדוגמא: אם מותר לבנות 1000 מ"ר, אז אפשר לבנות 10 דירות של 100 מ"ר כל אחת או 20 דירות של 50 מ"ר.

מה זה זכות בעלות?

זכות הבעלות הרשומה ו/או הזכות להירשם בטאבו כבעלים של זכויות מקרקעין בנכס מסוים

מה זה זכרון דברים?

זהו מסמך הסכמה עקרונית וראשונית שנחתם בין מוכר וקונה של נכס מסוים, בד"כ דירה, אבל לא רק, שמביע את ההסכמה העקרונית לבצע עסקה

מה זה חברה משכנת?

זו חברה שמנהלת פנקס רישום זכויות במקרקעין בדומה לפנקסי הטאבו. בד"כ מדובר על חברות ממשלתיות כמו עמידר, חלמיש, עמיגור או עזרה וביצרון, אך גם חברות גדולות כמ שיכון ובינוי משמשות כחברה משכנת והן יכולות ומורשות לנהל פנקס רישום זכויות

מה זה חוזה מכר?

הסכם שמאגד את כלל ההסכמות, זכויות וחובות של כל אחד מהצדדים לעסקת מכר, כולל לוח תשלומים ומועדים, מועד מסירת החזקה, מועד העברת מסמכים, תנאי רישום זכויות וכל הסכמה רלוונטית אחרת לעסקה. לדוגמא, חוזה מכירת דירה.

מה זה חוזה שכירות?

הסכם שכירות בין בעל נכס לבין שוכר הנכס, לתקופה קצובה, שמתיר את זכות השימוש במקרקעין בהתאם להסכמות הצדדים על פי ההסכם, ושאינה זכות בעלות.

מה זה חכירה?

הסכם חכירה עם רשות מקרקעי ישראל ביחס לנכס מסוים

מה זה חריגת בניה?

בנייה ללא אישור/היתר, שהיא מעבר לזכויות הבניה המותרות על פי ההיתר המקורי שניתן, ולכן מהווה חריגת בנייה.

מה זה טאבו?

פנקס רישום המקרקעין שבו מופיעים פרטי המקרקעין. פנקס זה פתוח לעיון הציבור

מה זה טופס 4?

טופס שמהווה אבן דרך, שמשמעותו חיבור הדירה/נכס לתשתיות, מים, חשמל, גז, ביוב וכיו"ב. ללא הטופס הזה דירת מגורים לא נחשבת כבנויה.

מה זה טופס 5?

טופס אכלוס או אישור אכלוס לדירה/נכס הרלוונטי.

מה זה יפוי כוח נוטריוני?

ייפוי כוח לביצוע פעולה מסויימת שניתנה ואומתה על פי נוטריון, שהנו עו"ד מעל ל-10 שנים ושהוסמך באופן רשמי כנוטריון ע"י משרד המשפטים.

מה זה יתרת סילוק למשכנתא?

הסכום הסופי שטרם שולם בגין משכנתא שניטלה לטובת רכישה של נכס מקרקעין.

מה זה כינוס נכסים?

פעולה המתבצעת כנגד נכסיו של אדם/חברה ובהוראת בית משפט, שעיקרה הוא הוצאת צו תפיסה ומימוש כנגד נכסיו של אדם או חברה, והמתבצעת ע"י עו"ד שמונה לשם כך.

מה זה מגרש?

מגרש מקרקעין.

מה זה מדד המחירים לצרכן?

מדד חודשי משתנה המשקף את שווי עלות המחירים/סל המחירים לצרכן

מה זה מדד תשומות הבניה?

זהו המדד המגלם את שווי עלויות חומרי הגלם של הבניה, כמו, ברזל, בטון, מלט וכיו"ב.

מה זה מחיר למשתכן?

פרויקט הדגל שמקדם שר האוצר משה כחלון, שמטרתו ליצור ולבנות דיור מוזל לזוגות צעירים ע"י מתן סבסוד ותנאים מיטיבים מטעם המדירה ובאמצעות כך גם להוריד את מחירי הדיור.

מה זה מימוש נכס?

מימוש נכס משמעותו הפיכת נכס לכסף נזיל, כלומר, פעולת מכירה.

מה זה מינהל מקרקעי ישראל?

הרשות הממשלתית לאחזקת נכסים על ידי המדינה. מכונה כיום כרשות מקרקעי ישראל.

מה זה מס רכוש?

זהו מס רכוש ממשלתי שעומד כיום על 0% ולכן בפועל לא קיים.

מה זה מס רכישה?

זהו המס שמשלם קונה של דירה או נכס על הזכות הנרכשת.

מה זה מס שבח?

זהו המס שמשלם מוכר דירה או נכס והוא משולם על הרווח שבין מחיר הקנייה למחיר המכירה

מה זה מסירת חזקה?

מסירת הדירה בפועל לבעלים הרלוונטי.

מה זה מפרט טכני?

מפרט טכני של דירה הקובע את סטנדרט הדירה הרלוונטית שנבנית ו/או נמכרת עבור הבעלים הרלוונטי.

מה זה מקרקעין?

מגרש על כל הבנוי עליו.

מה זה מרחב מוגן? מה זה ממ"ד?

חדר בדירה שארבעת קירותיו יצוקים בטון (ולא בלוקים) המשמש כמרחב מוגן תקני על פי הוראות הג"א וכיבוי אש על פי דין

מה זה משך תקופת אחריות?

פרק זמן של תקופת האחריות שקבוע על פי הסכם שנחתם בין הצדדים ו/או על פי החוק הרלוונטי.

מה זה משכון?

רישום שעבוד בתמורה למתן הלוואה לנכס כלשהו

מה זה משכנתא?

קבלת הלוואה בתמורה לשעבוד נכס נדל"ן

מה זה נדל"ן?

ראשי התיבות של "נכסי דלא ניידי", שמשמעותו נכס מקרקעין

מה זה נוטריון?

עו"ד בעל וותק של 10 שנים ומעלה, אשר עבר השתלמות נוטריונית והוסמך כדין.

מה זה נכס מניב?

נכס המניב תשואה לבעליו.

מה זה נסח טאבו?

נסח מפנקסי המקרקעין, הידוע גם בשם נסח טאבו, המעיד על מצב הזכויות בנכס

מה זה נציגות ועד בית משותף?

נציגות וועד בית משותף אשר מונתה על פי חוק הבתים המשותפים לשם ניהול הבניין

מה זה עסקת קומבינציה?

עסקה שבה בעלי קרקע מסוים חוברים ליזם ו/או לקבלן מבצע, לשם עסקת ביצוע (שאינה עסקת מכר) ושבמסגרתה נבנות לבעלים דירות עבורם בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים.

מה זה עתירה מנהלית?

כתב תביעה שמוגש על ידי אדם או גורם מסוים כנגד החלטה של רשות מנהלית (כמו עירייה, משרד ממשלתית), ושרוצה לערער על אותה החלטה

מה זה פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי משמעותו הריסת מתחם מגורים בו לפחות 24 דירות קיימות ובנייה של בניין חדש אחד או יותר תחתיו

מה זה פיצוי מוסכם?

סכום של פיצוי שהוסכם מראש בין צדדים להסכם, אשר מהווה סכום של פיצוי מוסכם שכל אחד מהצדדים ישלם למשנהו בגין הפרת ההסכם שנחתם בין הצדדים.

מה זה קבוצת רכישה?

קבוצת אנשים שמתאגדים יחדיו במסגרת קבוצה אחת כקבוצת רכישה לשם רכישה ביחד של מקרקעין לשם בנייה עצמית של בניין על המקרקעין כל אחד והדירה הרלוונטית עבורו כאשר כל אחד משלם את העלות לפי חלקו היחסי

מה זה קבלן בניה?

קבלן מורשה ורשום מטעם התאחדות בוני הארץ בעל סיווג ורישיון בתוקף

מה זה קבלן מפתח?

קבלן שמבצע את כלל עבודות הבנייה החל בשלב השלד ועד לשלב קבלת/מסירת המפתח של הדירה

מה זה קומה מפולשת?

זוהי קומת הלובי של בניין, שלמעשה הנו קומת העמודים שבין הקרקע לבין הקומה הראשונה. לשם ההבנה יוסבר כי בבניינים שבהם אין לובי/קומת עמודים ובנויים ישירות על הקרק עין קומת עמודים מפולשת

מה זה רוב לביצוע פינוי בינוי?

הרוב המכריע לביצוע פרויקט פינוי ובינוי העומד על 80% מסך בעלי הדירות בבניין

מה זה רוב לביצוע תמ"א 38?

הרוב הדרוש על פי דין, המהווה 66% מבעלי הזכויות שיש להם 66% מן הרכוש המשותף

מה זה רישוי בניה?

אישור מאת וועדת הרישוי, למתן היתר (רישון) בניה לשם ביצוע פרויקט בנייה רלוונטי.

מה זה רישום משכון?

רישום משכון/בטוחה אשר ניתנה כהבטחה בגין החזר מימון עבור נכס כלשהו.

מה זה רכוש משותף?

רכוש משותף כהגדרתו בחוק הבתים המשותפים, ושמהותו רכוש המיועד לשימוש כלל הדיירים כמו חדר מדרגות, מעלית, שבילים, גג הבניין, חצר, לובי וכיוצא בזה.

מה זה רשם משכונות?

משרד רשם המשכונות שבו מצויים ונרשמים פרטי כל המשכונות שנרשמו בין אם על פי נכסי נדל"ן ובין אם על נכסים אחרים.

מה זה שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)?

שטח מקרקעין המיועד לשימוש כלל הציבור

מה זה שטחים ירוקים?

שטחים ציבוריים פתוחים (ללא בניה) דוגמת פארקים, חורשות וגינות ציבוריות.

מה זה שינוי יעוד?

הסבה/שינוי מטרת השימוש במקרקעין כפי שנכתב בתב"ע (תוכנית בניין עיר). למשל, שינויי ייעובד מקרקעין מחקלאי למגורים, או שינויי מקרקעין ממסחרי למגורים וכיו"ב.

מה זה תב"ע?

תוכנית בניין עירונית מפורטת המגדירה את תכנון העיר ואת המותר לבנות בכל אחד מחלקי העיר

מה זה תוכנית הנדסית?

שרטוט המציג את צורתו הבסיסית או המתקדמת של בניין למטרות תכנון

מה זה תמ"א 38?

תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38/1). ניתן לחזק את הבית המשותף מפני רעידות אדמה או על ידי הוספת קומות נוספות על גג הבית המשותף, או על ידי הריסת הבניין ובנייתו מחדש, הקרוי גם תמ"א 38/2

מה זה תמורות?

התמורה שבעלים של נכס מסוים מקבל במסגרת הסכם בין הצדדים. יכול להיות בהסכם תמ"א 38, ואז מתקבלת מעלית, ממ"ד ומרפסת שמש ויכולה להיות הסכום שבו הדירה נמכרת והוא מהווה התמורה על פי ההסכם. הכול לפי העניין.